Solvens

Налог с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры платят, только если она была в собственности меньше минимального срока: 5 лет в общем случае или 3 года для наследства, дара от близкого родственника, приватизации и единственного жилья. Облагается не вся цена, а разница между ценой продажи и расходами на покупку или вычетом 1 млн ₽. Калькулятор учтёт и правило 70% кадастровой стоимости.

Обновлено:

₽
₽

По документам; если квартира досталась бесплатно — 0, тогда применится вычет 1 млн ₽

лет

Как считается налог с продажи квартиры

Формула расчёта

Если минимальный срок владения прошёл, налога нет. Иначе доход от продажи — большее из двух: цена по договору или 70% кадастровой стоимости. Из дохода вычитают либо подтверждённые расходы на покупку, либо имущественный вычет 1 млн ₽ — что больше. С базы до 2,4 млн ₽ берут 13%, с части сверх — 15%.

Пример расчёта

  • Продажа за 8 000 000 ₽, покупка за 6 000 000 ₽, в собственности 2 года из 5 положенных
  • 70% кадастровой стоимости 7 000 000 ₽ — 4 900 000 ₽, меньше цены, считаем от цены
  • База: 8 000 000 − 6 000 000 = 2 000 000 ₽
  • Налог 13%: 260 000 ₽

Как отсчитывать срок

Срок владения считают с даты регистрации права в ЕГРН. Для квартиры в новостройке — с даты полной оплаты по договору долевого участия, а для наследства — со дня смерти наследодателя. Если продать квартиру хотя бы на день раньше, налог придётся платить в полном объёме.

Ограничения

Расчёт для налогового резидента РФ. Порог 2,4 млн ₽ считается вместе с другими доходами той же группы за год. Не учитывает продажу долей и квартир, купленных с использованием маткапитала.

Как уменьшить налог законно

Подождать окончания минимального срока владения — самый надёжный способ. Если продаёте одну квартиру и сразу покупаете другую, можно заявить вычет на покупку и уменьшить или обнулить налог с продажи. Семьи с двумя и более детьми при соблюдении условий освобождаются от налога независимо от срока владения.

Частые вопросы

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры?
Если квартира была в собственности дольше минимального срока: 3 года — для полученной в наследство, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты, для единственного жилья и для семей с двумя и более детьми при соблюдении условий; 5 лет — во всех остальных случаях.
Что выгоднее — вычет 1 млн ₽ или расходы?
Если квартира куплена дороже 1 млн ₽ и документы о покупке сохранились, выгоднее вычесть расходы. Если квартира досталась бесплатно или документов нет — применяют вычет 1 млн ₽. Использовать оба способа сразу нельзя.
Зачем кадастровая стоимость?
Если в договоре цена ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастровой стоимости. Это правило защищает от занижения цены в договоре.
Нужно ли подавать декларацию, если налог 0 ₽?
Если минимальный срок владения не прошёл, декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, даже когда после вычета налог равен нулю. Если срок прошёл — декларация не нужна.

Источники и методика

  • НК РФ ст. 217.1 — минимальный срок владения и освобождение от налога · проверено 2026-10-19
  • НК РФ ст. 214.10 — правило 70% кадастровой стоимости · проверено 2026-10-19
  • НК РФ ст. 220 — имущественный вычет при продаже · проверено 2026-10-19
  • НК РФ ст. 224 — ставки НДФЛ 13% и 15% · проверено 2026-10-19

Версия формулы: 1.0.0

Связанные расчёты

Сколько получу на руки

Зарплата на руки после НДФЛ с учётом вычетов на детей

Сколько НДФЛ с дохода

НДФЛ по прогрессивной шкале 2026 и эффективная ставка

Сколько вернут за обучение

Социальный вычет за обучение своё и детей с возвратом НДФЛ

Сколько отпускных заплатят

Отпускные по среднему заработку за 12 месяцев, до и после НДФЛ

Сколько платить по ипотеке

Ежемесячный платёж, переплата и сравнение ставок

Сколько платить по кредиту

Платёж, переплата и общая сумма выплат по кредиту